Propriétaires de bureaux et de centres commerciaux vivent des réalités opposées. La conférence annuelle ICSC vient de se terminer à Las Vegas sur un verdict clair : les propriétaires de centres commerciaux qui gèrent des emplacements de premier choix et très demandés sont désormais aux commandes alors que les tours à bureaux pâtissent.
Des taux de vacance historiquement bas et un pipeline de construction stagnant ont créé un marché où les locataires commerciaux sont souvent contraints d’être moins sélectifs quant aux espaces qu’ils occupent pour ouvrir de nouveaux points de vente. Les analystes de l’industrie prévoient que cette tendance ne changera pas de sitôt, car les détaillants restent optimistes quant à l’expansion de leurs portefeuilles immobiliers.
Dès lundi dernier, premier jour du salon, les propriétaires de propriétés commerciales faisaient face à un flux constant de locataires potentiels.
Un peu partout au pays voisin, diverses entreprises prévoient d’ouvrir 3 749 magasins cette année, selon Coresight Research.
Par exemple, McDonald’s, qui exploite déjà un portefeuille de 14 000 emplacements aux États-Unis, prévoit d’en inaugurer 1 000 supplémentaires au cours des cinq prochaines années. Bien qu’elle reconnaisse les taux d’occupation élevés du commerce de détail, l’entreprise reste déterminée.
« Il y a une pénurie d’espaces commerciaux sur le marché », a déclaré Tabassum Zalotrawala, vice-président principal et directeur du développement chez McDonald’s, lors d’une table ronde au salon. « C’est la réalité. Il n’y a pas beaucoup de nouveaux centres commerciaux en cours de construction, donc une des choses qui va être au premier plan pour mon équipe, c’est la créativité. Nous devons devenir innovants. »
Cela ne signifie pas que l’industrie immobilière commerciale, tant du côté des propriétaires que des locataires, ne soit pas préoccupée.
Lors de diverses tables rondes de la conférence, les courtiers et les analystes du commerce de détail ont évoqué la flambée des coûts de construction, les craintes d’une réduction des dépenses des consommateurs cette année, le coût élevé de la main-d’œuvre et la difficulté de trouver des travailleurs.
Certains courtiers ont indiqué que le taux de vacance historiquement bas donnait aux propriétaires dans les emplacements stratégiques l’avantage dans les négociations de baux, exerçant une pression sur les sociétés cotées en bourse déterminées à étendre leur empreinte commerciale.
L’effet de levier des propriétaires de mails prend également d’autres formes. Par exemple, le promoteur basé à New York, Ashkenazy Acquisitions, évite les allocations pour l’amélioration des locataires et met la responsabilité de l’aménagement des espaces sur les détaillants entrants.
« Il s’agit de savoir comment je peux donner un espace à un locataire avec le moins de travail possible, » a déclaré Julie Fox, vice-présidente senior de la location et du développement de l’entreprise. « Nous devons juste faire fonctionner les chiffres pour le loyer et la livraison, donc nous préférons offrir plus d’exemptions de loyer.
Les fermetures de magasins ont augmenté ces derniers mois en raison de décisions prises par des détaillants tels que Macy’s, Express et Family Dollar de fermer des centaines de sites. Pourtant, certains courtiers et propriétaires présents à l’ICSC étaient plus qu’optimistes quant à la possibilité que ces vacants ne restent pas inoccupés longtemps.
Aux États-Unis, le taux de vacance moyen des commerces de détail est tombé à environ 4 %, selon les données de CoStar, l’un de ses niveaux les plus serrés jamais enregistrés.
La demande d’espaces commerciaux a augmenté de près de 42 millions de pieds carrés au cours de l’année écoulée et de plus de 200 millions de pieds carrés depuis le début de 2021, selon les données de CoStar. Les déménagements de locataires ont diminué de près de 20 % au cours des trois dernières années.
BMO Marchés des capitaux a publié un rapport exprimant une certaine prudence à l’égard de l’industrie des centres commerciaux. Selon ce rapport, bien que la demande des locataires soit actuellement saine, elle pourrait avoir atteint son pic, et une diminution des petits locataires semble avoir commencé.
C’est une position presque opposée à celle des propriétaires de bureaux, qui sont confrontés à des quantités sans précédent d’espaces disponibles et à peu de locataires prêts à les occuper.
Au cours des dernières années, les utilisateurs de bureaux ont restitué plus d’espaces qu’ils n’en ont pris, et la taille des baux a diminué d’environ 20 % en raison de la demande décroissante; de nombreux locataires ayant réduit leur taille en optant pour des bâtiments plus récents et plus agréables qu’ils n’auraient autrement pas pu se permettre.