« C’est l’investissement dans la rénovation des immeubles existants qu’il faut mettre de l’avant et permettre au propriétaire d’un multi-logements de négocier librement avec ses locataires un plan d’investissement sur plusieurs années » propose l’Association des Propriétaires du Québec.
La Régie du logement a estimé, mercredi, que la hausse des loyers réclamés aux locataires par leurs propriétaires devrait être plutôt modeste cette année.
Pour un appartement non chauffé, les propriétaires devraient se limiter à une hausse de 1,2 % du montant du loyer mensuel, suggère la Régie dans son analyse annuelle.
Pour les logements chauffés, les hausses de base devraient se situer entre 0,6 % (chauffage au mazout), 1 % (chauffage à l’électricité) et 1,4 % (chauffage au gaz), a ajouté la Régie.
Évidemment, les hausses proposées peuvent être plus élevées si jamais le propriétaire veut tenir compte de la hausse des taxes foncières et scolaires ou qu’il prévoit des travaux majeurs dans le logement.
La hausse de base proposée se trouve dans la lignée de ce qui a été accordé au cours des dernières années lorsque des propriétaires et des locataires se sont retrouvés devant le tribunal, faute d’être parvenus à s’entendre sur une augmentation de loyer.
En 2019, la Régie avait tranché pour une hausse moyenne de 1,3 % du loyer mensuel sur les centaines de décisions qu’elle avait rendues, tandis que ce taux était de 1,4 % en 2018.
Craintes de hausses salées
Au-delà des hausses de loyer proposées par la Régie du logement, les augmentations sont cependant, dans les faits, bien plus élevés en réalité, ont tempéré des organismes de défense des locataires.
Compte tenu de la rareté des logements qui ne cessent d’empirer, les loyers ont augmenté, en moyenne, de 5,2 % entre 2018 et 2019, révélait récemment la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). À Montréal, seul 1,5 % des appartements sont inoccupés, une première en 15 ans.
« Plus les logements sont rares, plus les loyers augmentent », s’est inquiété le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ).
Même son de cloche du côté du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), qui a tenu à rappeler qu’un locataire peut refuser une augmentation de loyer qu’il juge déraisonnable. Les deux organismes ont aussi appelé Québec à intervenir, notamment en agissant pour augmenter l’accès à des logements à prix abordable et pour contrôler la hausse des prix des loyers.
Insuffisant pour les propriétaires
De son côté, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) juge que la Régie propose des hausses insuffisantes.
« Il n’y a plus aucun moyen d’amortir les travaux de rénovation, à moins qu’il y ait un changement de locataires permettant de hausser les loyers en conséquence », a dénoncé la CORPIQ.
Selon elle, la seule autre option qui s’offre aux propriétaires est d’expulser les locataires pour changer la vocation d’un immeuble locatif, notamment pour en convertir les appartements en condo, une tendance lourde dans le marché immobilier.
La CORPIQ craint donc que la décision de la Régie ait, en fin de compte, pour effet de réduire davantage l’offre de logements disponibles.
Pour sa part, l’Association des Propriétaires du Québec (APQ) ne peut que déplorer, qu’encore cette année, la perception des locataires face aux augmentations de loyer sera faussée.
« Avec un retour sur investissement de plus de 32 ans, il est inconcevable de demander aux propriétaires d’entretenir leurs immeubles et d’investir dans l’efficacité énergétique : un taux qui permettrait un retour sur 10-12 ans serait à préconiser », soutient l’APQ.
L’APQ revendique un changement complet de la méthode de fixation de loyer.
« Cette année, le taux est légèrement plus haut, soit 3,1 %, mais cela ne signifie pas que les propriétaires peuvent investir l’équivalent en 2020 », affirme l’APQ.
« Des propriétaires d’immeubles qui chauffent à l’huile ou fournissent l’électricité enverront des avis d’augmentation de loyer, car ils auront eu de fortes hausses de taxes, d’assurance et des travaux majeurs effectués. Mais comme la méthode utilisée est désuète, ces indicateurs sont négatifs et malheureusement les locataires se fient sur ces chiffres émis par la Régie du logement », estime Martin Messier au nom de l’APQ.
L’association rappelle que seuls les locataires ont droit au maintien dans les lieux et si un locataire refuse une augmentation, le propriétaire ne pourra mettre fin au bail.
« Propriétaires, ne vous fiez pas sur un taux général ou des estimés pour l’ensemble du Québec, prenez le temps de calculer pour chaque immeuble. Plusieurs auront droit à une hausse de loyer et si ce n’est pas réclamé en 2020, cet argent sera perdu!», de conclure l’APQ.
« Le blâme est toujours porté sur les propriétaires de logements locatifs, mais selon les méthodes désuètes, les hausses de taxes municipales, scolaires sont transférables à 100 % sur le loyer des locataires », se désole l’APQ.
Registre des loyers : pas une solution à la crise du logement
Selon le dernier rapport annuel de la Régie du logement, sur 67 898 demandes introduites et relancées en 2018-2019, seulement 5 170 étaient pour un dossier de fixation de loyer.
| 2016-2017 | 2017-2018 | 2018-2019 | |
| Fixation et révision | 4 165 | 4 144 | 5 170 |
Cette statistique montre que le principal litige du point de vue des propriétaires de multiplex n’est pas le montant du loyer.
Les locataires interprètent les estimés de la Régie du logement comme ce qui doit correspondre à leur augmentation de loyer. Mais dans les faits, soutiennent les associations de propriétaires, chaque cas doit être analysé en prenant compte des rénovations à réaliser pour le confort ou la sécurité des occupants et pour la préservation de la valeur du bien.